Vos droits et vos devoirs

Mon bail

Votre contrat de bail est un document très important qui détermine lestermes du contrat (droits et devoirs) qui vous unit à votre propriétaire, le Foyer Schaerbeekois.

Un bail à durée déterminée ou indéterminée ?

Pour les nouveaux locataires :

Depuis le 1er janvier 2013, le contrat est fixé pour une durée de 9 ans. Au terme des huit premières années d’occupation du logement social, le Foyer Schaerbeekois procédera à la vérification de vos revenus et de votre composition du ménage.

Si le Foyer Schaerbeekois constate que les revenus du ménage dépassent pendant les deux dernières années de plus de 50% les plafonds qui donnent accès à un logement social, un renon vous sera signifié moyennant un préavis de six mois. Si vous êtes toujours dans les conditions d’accès, votre contrat de bail sera prolongé pour une durée de 3 ans.

Pour les locataires ayant signé un bail avant le 1er janvier 2013, âgés de 65 ans au moment de la prise d’effet du bail initial ou reconnu handicapé, le contrat est fixé pour une durée indéterminée.

Qui sont les personnes détentrices du bail ?

Les seules personnes à pouvoir prétendre au bail sont le/la titulaire du bail et son époux/se ou cohabitant(e) légal(e) pour peu que ce/(cette) dernier/(ère) soit déclaré(e) auprès de nos services.

En cas de séparation, c’est le juge de paix qui détermine qui conserve l’appartement. Le Foyer Schaerbeekois ne relogera pas l’autre partie.

En cas de décès, les enfants n’ont aucun droit sur l’appartement ; il ne se transmet donc pas de « père en fils ».

Assurance habitation

Pour le contenu de votre logement et votre responsabilité quant aux biens de vos voisins, vous devez souscrire à une assurance habitation.

En effet, le Foyer Schaerbeekois assure la totalité de son patrimoine contre les risques liés à un sinistre. Cette assurance comprend un abandon de recours contre le locataire. Donc, en cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux,…) dont vous seriez responsable, le Foyer Schaerbeekois ne réclamera pas le remboursement des dommages au bâtiment.

Par contre, le contenu de votre appartement, cave ou grenier n’est pas assuré par le Foyer Schaerbeekois.

Si vous n’avez pas d’assurance habitation, vous ne serez pas dédommagé des dégâts sur vos effets personnels et vous seriez tenu responsable des dégâts infligés aux biens de vos voisins.

Le Règlement d’Ordre Intérieur (R.O.I.)

Le ROI précise ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire en tant que locataire.

Il détermine les conditions d’occupation des logements et des espaces communs qui n’ont pas été expressément prévues ou définies dans le contrat de bail.

Le ROI fait partie intégrante du contrat de bail. En tant que locataire, vous êtes donc tenu de le respecter et de le faire respecter par vos enfants et par vos visiteurs.

La charte du FSH

La relation bailleur-locataires comme toute relation se construit également autour de la notion de confiance et de respect mutuel. Afin de formaliser cet engagement que nous voulons réciproque, nous avons, sous l’impulsion de la SLRB, rédigé une charte qui vous est remise lors de la location.

Le loyer et les charges locatives

Comment est calculé votre loyer ?

Votre loyer est calculé en fonction de vos revenus, du logement que vous occupez et de votre composition de ménage. Il existe des limitations minimum et maximum que le loyer ne peut pas dépasser.

Pour le calculer, nous devons établir votre coefficient de revenu et le multiplier par le loyer de base de votre logement (il s’agit d’un loyer établi en fonction du type d’appartement que vous occupez). Nous adaptons ensuite ce loyer en fonction du nombre d’enfants à charge ou de la présence de personnes handicapées dans votre ménage.

C’est pour cela que chaque année, nous vous demandons de nous fournir différents documents pour le calcul de ce nouveau loyer au 1er janvier. Pour plus d’informations, contactez le service locatif : service-locatif@fsh.be ou service-candidats@fsh.be

Calcul du loyer étape par étape

Etape 1 : déterminer votre coefficient de revenu

1. Quels revenus ?
   S’il s’agit de revenus du travail, nous prenons en compte le revenu brut imposable de l’année de référence (soit les revenus repris sur votre avertissement extrait de rôle de l’avant-dernière année. S’il s’agit majoritairement de revenus de remplacement (chômage, mutuelle, allocation de handicap, …) nous nous baserons sur vos revenus de l’année en cours.
2. Quel index ?
   Les revenus sont indexés sur base de chiffres établis chaque année par la SLRB.
3. Calculer le coefficient de revenu
   Nous multiplions vos revenus par l’index et divisons le résultat obtenu par le revenu de référence.

Etape 2 : Calcul de votre loyer réel

1. Le loyer de base
   Le loyer de base représente la valeur de votre logement et apparaît sur votre fiche de calcul de loyer.
2. Le calcul de votre loyer
   Nous multiplions votre coefficient de revenu par le loyer de base.

Etape 3 : Adaptation de votre loyer en fonction de votre composition de ménage

1. Diminution pour enfants à charge (Votre loyer est réduit en fonction du nombre d’enfants à charge.)En fonction du nombre d’enfants à charge, votre loyer réel sera réduit à concurrence d’un montant compris entre 5% et 50% du loyer de base. Les réductions tiennent compte d’un éventuel enfant porteur de handicap.

   Pour que l’enfant porteur d’un handicap soit reconnu officiellement en tant que tel, l’attestation doit mentionner 4 points au pilier 1.

2. Diminution pour invalidité ou handicap chez la personne majeure
   Une réduction de loyer est également accordée par personne majeure reconnue en invalidité à 66% ou handicapée à 66% avant l’âge de 65 ans.

   Sachez qu’en cas d’incapacité de travail de plus d’un an, votre mutuelle peut vous fournir une attestation qui spécifie votre statut d’invalidité. Cela vous donne également droit à une réduction de loyer.

Comment les charges sont-elles calculées ?

Ces charges et provisions sont calculées sur base d’une année allant du 1^er janvier au 31 décembre.

Les frais qui seront pris en compte pour le calcul de vos charges sont :

• les charges communes de l’immeuble que vous occupez telles que le nettoyage, l’entretien des jardins, les ascenseurs, l’électricité des communs, etc.
• les frais de consommation de votre famille (eau froide, eau chaude, chauffage) si les compteurs ne sont pas individualisés.

Lors de l’établissement du décompte des charges annuel, chaque locataire dispose de sa consommation réelle. Ce décompte reprend le montant total de vos provisions mensuelles versées pendant l’année. Celles-ci seront déduites du résultat du décompte des charges. Il subsistera soit un solde à rembourser soit un solde à payer.

D’autre part, chaque année, nous réadaptons les provisions mensuelles. Elles représentent 1/12 des frais annuels de votre logement, l’objectif étant de répartir le coût des consommations réelles.

Une permanence « Décompte de charges » est à votre disposition sur rendez-vous durant le mois qui suit l’établissement du décompte de charges. Les gestionnaires du « Décompte de charges » répondront à toutes vos questions.

Paiement du loyer

Le loyer et le montant des charges sont payables avant le 10 de chaque mois sur le compte bancaire BE10 0979 2216 0004 avec la communication structurée qui vous a été communiquée lors de la signature de votre bail. Vos extraits bancaires constituent vos preuves de paiements. C’est de votre responsabilité de les conserver.

En cas de retard de paiement, la procédure suivante est appliquée :

• Un rappel par courrier vous est adressé.
• À défaut de réaction, un deuxième rappel vous est envoyé par recommandé. Ce rappel vous est facturé 10 euros.
• Si aucune réaction n’est observée de votre part, vous êtes convoqué par courrier à un entretien avec le responsable du service contentieux. Vous êtes alors contraint de payer la somme due. Cette convocation constitue l’ultime tentative en vue de trouver une solution à l’amiable.
• Si vous ne réagissez pas, votre dossier sera alors transmis à l’avocat et présenté au Juge de Paix. Les frais de justice et d’huissier de justice seront à votre charge.
• À terme, cela signifie que si aucune solution n’est trouvée en cas de non paiement de votre part, vous vous exposez à l’expulsion de votre logement.
  

CPAS de Schaerbeek : Service de Médiation de dettes

Boulevard Reyers 70, 1030 Schaerbeek
Tél. : 02 435 50 40
E-mail : info.mediadettes@cpas-schaerbeek.brussels

Révision annuelle de votre loyer